Die Immobilienbewertung basiert auf verschiedenen Kriterien, die den Wert maßgeblich und nachhaltig beeinflussen:
Standort: Der wichtigste Einflussfaktor bei der Bewertung. Es wird zwischen Mikrostandort (unmittelbare Umgebung, Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Nahversorgung) und Makrostandort (regionale Wirtschaftskraft, Arbeitsmarkt, Entwicklungspotenzial) unterschieden.
Marktlage: Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt spielen eine zentrale und entscheidende Rolle. In begehrten Regionen mit geringem Angebot steigen die Preise.
Größe und Zuschnitt: Wohnfläche, Anzahl und Schnitt der Zimmer sowie die Aufteilung beeinflussen die Attraktivität einer Immobilie.
Zustand und Baujahr: Ein modernes oder gut saniertes Gebäude hat meist einen höheren Wert als ein sanierungsbedürftiges Objekt (hier zählt der Energieausweis).
Energieeffizienz: Aufgrund steigender Energiekosten und gesetzlicher Vorschriften ist die Energieeffizienz ein immer wichtigerer Faktor. Ein guter Energieausweis (A+ – D) erhöht die Nachfrage und damit den Preis.
Ausstattung: Hochwertige Bodenbeläge, eine moderne Markenküche (Neff, Bosch, …) oder eine gehobene Badausstattung steigern den Immobilienwert.
Methoden zur Immobilienbewertung
Es gibt verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts. Je nach Art der Immobilie kommt eine andere Methode zum Einsatz.
ERTRAGSWERTVERFAHREN
Das Ertragswertverfahren wird bei vermieteten Immobilien oder Gewerbeimmobilien angewandt. Hierbei steht die erwartbare Rendite im Fokus. Also häufig bei Anlageobjekten.
Berechnung:
- Jahresreinertrag: Die Nettomieteinnahmen werden berechnet. ACHTUG: Nicht de Bruttomieten nutzen.
- Kapitalisierungsfaktor: Der Ertragswert ergibt sich aus der Multiplikation der Mieteinnahmen mit einem marktspezifischen Faktor.
- Marktanpassung: Wie beim Sachwertverfahren wird eine Anpassung an die Marktsituation vorgenommen. Dies ist unabdingbar.
Vorteil: Besonders geeignet für Kapitalanleger, da ausschließlich die Rentabilität der Immobilie im Vordergrund steht.
Nachteil: Funktioniert nur bei vermieteten Immobilien.
Immobilienmakler bieten solche Bewertungen meist kostenlos an. Zum Beispiel: Makler Stuttgart.
SACHWERTVERFAHREN
Sachwertverfahren: Kommt häufig bei selbstgenutzten Immobilien zum Einsatz, insbesondere bei Einfamilienhäusern. Dabei wird der Wert der Immobilie auf Basis der Baukosten ermittelt.
Berechnung:
- Bodenwert: Der Wert des Grundstücks wird anhand der aktuellen Bodenrichtwerte bestimmt. Diese sind öffentlich zugänglich.
- Bauwert: Die Baukosten des Gebäudes werden ermittelt und um eine Abschreibung reduziert (je nach Alter der Immobilie).
- Marktanpassung: Da der ermittelte Wert nicht zwangsläufig dem Marktpreis entspricht, erfolgt eine Anpassung anhand der aktuellen Marktlage.
Vorteil: Unabhängiger von Marktschwankungen.
Nachteil: Der Wert kann vom tatsächlichem Verkaufspreis abweichen, da es sich nicht an der Nachfrage orientiert.
VERGLEICHSWERTVERFAHREN
Vergleichswertverfahren: Wird hauptsächlich für Wohnimmobilien wie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen genutzt. Hierbei wird der Wert anhand kürzlich verkaufter und vergleichbarer Objekte in derselben Region ermittelt. Faktoren wie das Baujahr, Größe und die Ausstattung werden dabei berücksichtigt.
Vorteil: Sehr realitätsnah und praxistauglich da es sich an aktuellen Marktdaten orientiert.
Nachteil: Funktioniert nur, wenn ausreichend Vergleichsobjekte vorhanden sind.
Zusätzliche Aspekte der Immobilienbewertung
Neben den gängigen Bewertungsmethoden gibt es weitere Aspekte, die eine Rolle spielen:
- Emotionale Werte: Immobilienkäufer zahlen oft mehr für eine Immobilie, die persönliche Wünsche oder Emotionen erfüllt.
- Trends und Zukunftsaussichten: Städte mit wachsender Bevölkerung oder neuen Infrastrukturprojekten haben oft eine stetig steigende Immobiliennachfrage.
- Rechtliche Faktoren: Grundbucheinträge, Wohnrechte oder baurechtliche Einschränkungen können den Wert erheblich beeinflussen.
Warum eine professionelle Bewertung sinnvoll ist
Eine professionelle Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Immobilienmakler oder Sachverständigen hilft dabei, einen realistischen und Objektiven Marktpreis festzulegen. Vorteile sind:
Bessere Verkaufschancen : Eine marktgerechte Bewertung beschleunigt den Verkaufsprozess erheblich.
Objektive Bewertung: Ein Immobilienmakler kennt den Markt und kann die Immobilie realistisch und emotionslos bewerten.
Vermeidung schwerwiegender Fehleinschätzungen: Ein zu hoher oder zu niedriger Preis kann potenzielle Käufer abschrecken oder zu finanziellen Verlusten führen..
Fazit
Die Bewertung von Immobilien ist ein komplexer Prozess, bei dem eine Vielzahl von Faktoren berücksichtigt werden muss. Die Wahl der richtigen Bewertungsmethode hängt von der Art der Immobilie und ihrer geplanten Nutzung ab. Eine professionelle Bewertung durch einen Immobilienmakler liefert eine realistische Einschätzung des Preises und erleichtert den Verkaufsprozess erheblich. Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sollte daher auf die Expertise eines Fachmanns zurückgreifen.
