Bodenrichtwerte verändern sich mit den baulichen Wandlungen einer Region. In Stuttgart liegt er derzeit hoch, im ländlichen Umland niedriger. Hausbesitzer benötigen den genauen Bodenrichtwert für die Abgabe der Grundsteuererklärung.
Was ist der Bodenrichtwert?
Mit dem Bodenrichtwert wird ein Grundstückswert festgelegt. Dafür berücksichtigt der Gutachterausschuss für Grundstückwerte alle relevanten finanziellen Veränderungen der Jahre seit der letzten Wertfestlegung. Dem Finanzamt dient der ermittelte Bodenrichtwert zur Festsetzung der Grundsteuer. Hausbesitzer in Stuttgart müssen ihn für Verkaufs- und Kaufpläne kennen.
Am einfachsten können die derzeitigen Bodenrichtwerte für Stuttgart kostenlos mit Angabe von Eigentümerdaten online heruntergeladen werden. Menschen ohne PC, Laptop und Internet finden solche Auskünfte vor Ort beim Grundbuchamt im Amtsgericht oder im Bauausschuss des Bauamtes der jeweiligen Stadt. Spätestens dieses Amt für jegliche Baugenehmigungen benötigt für seine eigenen Gebührenfestsetzungen den Bodenrichtwert als Anhaltspunkt.
Deshalb muss der aktuelle Bodenrichtwert bekannt sein
Aktuell ergingen in einigen deutschen Bundesländer Abfrageschreiben an Hausbesitzer. Sie müssen bereits abgegebene Angaben zum Besitz nochmals per Onlineformular aufschlüsseln. Nach dieser Aufschlüsselung und dem Bodenrichtwert mit Gültigkeit für längstens zwei Jahre wird die Grundsteuer neu erhoben. Je nach Wertentwicklung fällt sie jetzt höher aus, in Einzelfällen auch günstiger.
In Sekundenschnelle können die Bodenrichtwerte für Stuttgart kostenlos online abgefragt werden. Jedes Flurstück ist hier in einer Bodenrichtwertkarte eingetragen und für jedermann sichtbar. Doch Achtung: Solche Karten können veraltet sein, falls sich Neuerhebung und Abfrage zeitlich überschneiden. Garantiert auf neuestem Stand ist die Bodenrichtwertkarte online des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Stuttgart.
Kriterien für die Festlegung des Bodenrichtwerts
Die zuständige Behörde betrachtet für die Wertfeststellung Entwicklungen vor Ort und regional nach diesen folgenden Kriterien:
Bodenrichtwert für unbebaute Grundstücke
Brachland mit Privateigentum ist im ländlichen Raum um Stuttgart nicht besonders nachgefragt, daher ist der Bodenrichtwert für Stuttgart dort besonders niedrig. Dennoch besitzt Grund immer einen potenziellen Wert für zukünftige Nutzung. Unbebaute Grundstücke in solcher Lage werden auch danach bewertet, inwieweit Grundstücke in der Nähe inzwischen erschlossen wurden. Brachland in Erschließungsnähe ist demnach mehr wert als ein unbebauter Grund in unerschlossener Stuttgarter Natur.
Bodenrichtwert für Mischgrundstücke
Ein gemischt genutztes Grundstück ist beispielsweise ein Haus mit Hof und Nebengebäuden und viel Garten oder gar anschließender Wiesenfläche. Hierfür setzt sich ein marktrelevanter Bodenrichtwert aus der Bewertung für die bebaute Fläche und dem Richtwert des unbebauten Restgrundstücks zusammen. Hier wirkt sich die Erschließung oder Erschließungsnähe unbedingt wertsteigernd aus.
Einfluss auf den Bodenrichtwert von Mischgrundstücken hat unter anderem der Bodenzustand. Dieser kann sich durch Klimawandel, veränderten Bewuchs oder eine vorangegangene Bodensanierung im Eigentümerbereich im Laufe von zwei Jahren oder länger verändern. Auch erhöhen untereinander vernetzte Nebengebäude zum Hauptgebäude die Nutzungsqualität und somit den angesetzten Richtwert.
Bodenrichtwert für bebaute Grundstücke
Bebaute Grundstücke sind selbst mit abrissreifen Altbauten deutlich mehr wert. Vor allem in Stuttgart und unmittelbarer Stadtnähe führt die wachsende Nachfrage zu immer weiter steigenden Preisen. Einmal bebaut, ist eine Erschließung bereits abgeschlossen und somit nur ein durchschnittlicher Aufwand für die Haustechnik nötig.
Manche Stuttgarter Gegenden sind in kurzer Zeit enorm stärker als noch vor wenigen Jahren nachgefragt. Auch deshalb sollten Hausbesitzer zum Festlegungsstichtag alle zwei Jahre die Bodenrichtwerte für Stuttgart kostenlos abfragen. Manche Stadtgebiete sinken plötzlich im Wert, beispielsweise durch Bedeutungsverlust als Wirtschaftsstandort oder Abbau der vorhandenen Infrastruktur. Solche äußeren Faktoren verringern statistisch auch die Nachfrage für bebaute Grundstücke in und um Stuttgart.
Wie wirkt sich der Bodenrichtwert steuerlich aus?
Steuerlich erfolgt die Festsetzung der Grundsteuer nach den gleichen Kriterien wie beschrieben. Wer also ein erschlossenes, bebautes Grundstück nutzt, wird nach der Wohnfläche und Außenflächen plus eventuell ungenutzten Bodengrundstücken bemessen. Für die Steuererhebung berücksichtigt das Finanzamt nicht vorgenommene Änderungen an einem Grundstück.
Das bedeutet für Hausbesitzer von alten Gebäuden in Stuttgart, dass eine Sanierung, ein Anbau oder eine vergleichbare Nutzungserweiterung nur geringfügige Auswirkungen auf die Grundsteuer hat. Wurde aber lokal in der Grundstückslage viel gebaut, gekauft und erschlossen, steigt auch sein Grundstückswert mit der Marktentwicklung. Einige Marktentwicklungen sind unvorhersehbar und kurzfristig. Auch deshalb ist eine zweijährige Erhebung durch die Gutachterstellen wichtig.
Weitere Verwendungen für den Bodenrichtwert
Das kleinste Fleckchen Boden im Eigentum von Menschen stellt eine Wertanlage dar. Dementsprechend sichert der Bodenrichtwert vertragliche Entscheidungen zugunsten der Eigentümer in folgenden, häufigen Verwendungsbereichen:
Wertermittlung bei Eigentümerwechsel
Eigentümerwechsel kann einen Verkauf, eine Schenkung oder eine Erbhinterlassenschaft bedeuten. Für den Verkauf müssen unabhängig vom Zustand des Gebäudes und der Beschaffenheit des Bodens die Bodenrichtwerte für Stuttgart kostenlos abgefragt und vorgelegt werden. Auf ihnen baut der höhere Verkehrswert auf. Dies beeinflusst einen Verkaufserlös und den Wert einer Schenkung.
Mindestens für die Ermittlung der Erbsteuer ist der Bodenrichtwert ein Fakt, der den Gesamtwert selbst eines kleinen Erbes deutlich erhöht. Für die Erbnehmer kann von dieser Wertbestimmung die Entscheidung für oder gegen das Erbe abhängen. Rechtliche Eigentümerwechsel im Zuge eines Vollstreckungsverfahrens benötigen ebenfalls diesen Wert für Gebühren-, Wert- und Verfahrensfestlegungen.
Bewertung des Grundstücks als Kreditsicherheit
Für die Einschätzung des Kreditwerts eines Grundstücks als Sicherheit für eine Finanzierung ist der Verkehrswert die tatsächlich angewandte Zahl. Nicht in jeder Stuttgarter Region lässt sich das aus Verkaufsanalysen so einfach herausfinden. Dann kann etwas grober, aber immerhin in Richtung Kreditziel, der Bodenrichtwert plus individuelle Schätzungen hilfreich sein.
Die direkteste Verwendung des Bodenrichtwerts für Kreditanträge ist der Baukredit. Je höher der Grundstückswert vom Kreditgeber bewertet wird, desto komfortabler kann der geplante Hausbau finanziell abgesichert werden. Auch die Nähe zu Gewerbegebieten oder Hausbaupläne mittendrin erfordern einen möglichst hoch angesetzten Bodenrichtwert für maximale Kreditsicherheit.
Werteinstufung bei gebäude- und nutzungsrelevanten Versicherungen
Beim Versichern von Grund und Boden sowie darauf gebauten Häusern ist der Bodenrichtwert eine Basis. Natürlich wird eine Versicherungsempfehlung erst nach weiteren Faktoren wie Umgebungsrisiken, direkte Nutzungsrisiken oder Wetterrisiken ausgesprochen. Doch sie zielt auf einen Werterhalt bei möglichst vielen Eventualitäten ab. Deshalb lohnt es sich, für Versicherungsverhandlungen zur Wohngebäudeversicherung die aktuellen Bodenrichtwerte für Stuttgart kostenlos alle zwei Jahre herunterzuladen oder anzufordern.
Ein Risiko begutachten Versicherer beispielsweise gegen Wetterschäden durch Sturm und Hagel, Überspannungsrisiken mit Schadensfolge oder Brandereignisse wie Explosion und Implosion oder Blitzschlag. Selbst beim Totalschaden am Haus hilft der vor Vertragsabschluss ermittelte Bodenrichtwert dabei, einen möglichst hohen Schadensersatz zurückzubekommen. Ist der Wert beispielsweise aktuell niedrig, wird der zu ersetzende Wert dennoch auf die ursprüngliche Zahl festgelegt.
